En el sector inmobiliario, comprender la diferencia entre metros útiles y metros construidos es fundamental para tomar decisiones informadas. A menudo, estos dos términos se confunden, lo que puede generar confusiones y discrepancias a la hora de comprar o alquilar un inmueble.

Definición de metros útiles

Los metros útiles, también conocidos como superficie útil, se refieren al espacio habitable real de un inmueble.

Se calcula midiendo la superficie de las zonas que se pueden usar y pisar, excluyendo:

• Paredes y tabiques
• Escaleras
• Patios
• Terrazas
• Zonas comunes
• Huecos de ascensor
• Conductos de ventilación
• Espacios con altura inferior a 1,5 metros

Definición de metros construidos

Los metros construidos, también conocidos como superficie construida, abarcan la superficie total del inmueble, incluyendo:

• Superficie útil
• Superficie de elementos no habitables (paredes, escaleras, etc.)
• Superficie de elementos comunes (patios, terrazas, etc.)

Importancia de la diferencia

La diferencia entre metros útiles y metros construidos puede ser significativa. En general, la superficie útil suele ser un 10% - 20% menor que la superficie construida.

Ejemplo:

Un piso con 100 metros cuadrados construidos podría tener solo 80 metros cuadrados útiles.

¿Por qué es importante conocer esta diferencia?

1. Precio: El precio de un inmueble se suele calcular por metro cuadrado construido.Sin embargo, el valor real del inmueble lo determina la superficie útil.
2. Comparación de propiedades: Al comparar diferentes propiedades, es fundamental tener en cuenta la superficie útil para una comparación justa.
3. Tasación: La tasación oficial de un inmueble se realiza por metro cuadrado construido. Sin embargo, la superficie útil también se considera en la valoración.
4. Impuestos: Los impuestos sobre la propiedad se calculan en base a la superficie construida.

 

¿Cómo se calculan los metros útiles?

Para calcular los metros útiles de una vivienda, trastero o garaje, se resta a la superficie construida la superficie de las paredes, los pilares, y las zonas comunes. La fórmula es la siguiente:

Metros útiles = Metros construidos - (Superficie de paredes + Superficie de pilares + Superficie de zonas comunes)

 

¿Qué hay que tener en cuenta al comprar una vivienda con trastero o garaje?

Al comprar una vivienda con trastero o garaje, es importante comparar la superficie útil de diferentes opciones. También es importante tener en cuenta el precio por metro cuadrado y las características del trastero o garaje, como la ubicación, la seguridad, y la accesibilidad.

 

Consejos para comprar una vivienda con trastero o garaje:

• Compara la superficie útil de diferentes opciones.
• Ten en cuenta el precio por metro cuadrado.
• Considera las características del trastero o garaje, como la ubicación, la seguridad, y la accesibilidad.
• Pregunta al vendedor si la superficie útil está certificada por un arquitecto o un técnico.
• Lee atentamente el contrato de compraventa antes de firmarlo.

 

Calculemos ahora la superficie útil de un inmueble que tenga un garaje, trastero y además, una terraza

Un piso tiene una superficie construida de 120 metros cuadrados. Las paredes y los pilares ocupan 18 metros cuadrados. El piso está ubicado en una comunidad de vecinos con zonas comunes de 12 metros cuadrados. Además, el piso tiene un garaje de 25 metros cuadrados, un trastero de 12 metros cuadrados y una terraza de 20 metros cuadrados.

 

Superficie útil piso = Superficie construida piso - (Superficie de paredes y pilares del piso + Superficie de zonas comunes)

Superficie útil piso = 120 metros cuadrados - (18 metros cuadrados + 12 metros cuadrados)

Superficie útil piso = 90 metros cuadrados

 

Superficie útil del garaje:

Superficie útil garaje = Superficie construida garaje - (Superficie de paredes y pilares garaje)

Suponiendo que las paredes y los pilares del garaje ocupan el 20% de la superficie construida:

Superficie útil garaje = 25 metros cuadrados - (25 metros cuadrados * 0.20)

Superficie útil garaje = 20 metros cuadrados

 

Superficie útil del trastero:

Superficie útil trastero = Superficie construida trastero - (Superficie de paredes y pilares trastero)

Suponiendo que las paredes y los pilares del trastero ocupan el 10% de la superficie construida:

Superficie útil trastero = 12 metros cuadrados - (12 metros cuadrados * 0.10)

Superficie útil trastero = 10.8 metros cuadrados

 

Superficie útil de la terraza:

La superficie útil de la terraza se calcula de forma diferente a la del resto del inmueble.

En general, solo se computa el 50% de la superficie de la terraza, siempre que no supere el 15% de la superficie útil total del inmueble.

En este caso:

• Superficie computable terraza = 20 metros cuadrados * 0.50 = 10 metros cuadrados

Superficie útil total del inmueble:

Superficie útil total = Superficie útil piso + Superficie útil garaje + Superficie útil trastero + Superficie útil terraza

Superficie útil total = 90 metros cuadrados + 20 metros cuadrados + 10.8 metros cuadrados + 10 metros cuadrados

Superficie útil total = 130.8 metros cuadrados

En este caso, la superficie útil total del inmueble es de 130.8 metros cuadrados.

Es importante tener en cuenta que este es un ejemplo sencillo y que el cálculo de la superficie útil puede ser más complejo en algunos casos.

 

Por ejemplo:

• Si el piso, el garaje, el trastero o la terraza tienen elementos como balcones o patios, estos también se deben tener en cuenta al calcular la superficie útil.
• La normativa sobre la medición de la superficie de los inmuebles puede variar según la región o el país.

En caso de duda, es recomendable consultar con un arquitecto o un técnico especialista en medición de inmuebles.

 

Recursos adicionales:

• Norma UNE-ISO 9836:1997: Esta norma establece los métodos de medición de la superficie útil y construida de los edificios.
• Ministerio de Fomento: El Ministerio de Fomento ofrece información sobre la normativa de vivienda en España.

 

Conclusión

Comprender la diferencia entre metros útiles y metros construidos es fundamental para tomar decisiones informadas en el sector inmobiliario. Los agentes inmobiliarios, los que cuentan con el titulo A.P.I. y además están colegiados, pueden generar confianza y ofrecer un servicio de calidad, dejando claro al cliente estos conceptos para que haya la suficiente comprensión y entendimiento.