La extinción de condominio es el proceso legal mediante el cual se disuelve la copropiedad de un bien inmueble entre dos o más personas.

Este trámite es muy común cuando los copropietarios ya no desean mantener la propiedad de manera conjunta, ya sea por motivos personales, económicos o familiares. En este artículo, te explicamos las diferentes formas de extinguir el condominio, los aspectos fiscales importantes en Madrid y Castilla-La Mancha, así como ejemplos prácticos para entender cómo funciona este proceso en la vida real.

 

Formas de Extinguir el Condominio

 

1. División Física del Bien Inmueble

Esta opción solo es viable cuando el inmueble puede dividirse físicamente de manera equitativa. Es frecuente en propiedades como terrenos o parcelas. En este caso, cada copropietario recibe una porción del terreno en función de su porcentaje de participación.

Ejemplo práctico: Dos amigos compraron un terreno rústico de 1.000 metros cuadrados. Deciden dividirlo en dos parcelas de 500 metros cuadrados cada una. Cada uno se queda con su parcela, poniendo fin a la copropiedad de manera simple y sin necesidad de vender el bien.

Ventajas:
- Evita la venta del bien.
- Permite que cada copropietario conserve una parte del inmueble.

Inconvenientes:
- No siempre es posible, especialmente en propiedades urbanas.

 

2. Venta del Bien y Reparto del Precio

Esta es la opción más utilizada cuando no es posible dividir el inmueble.
Los copropietarios acuerdan vender la propiedad y se reparten el dinero obtenido según sus respectivas cuotas de propiedad.

Ejemplo práctico: Dos hermanos heredan un apartamento en el centro de Madrid. Uno de ellos vive en el extranjero y no desea conservar la propiedad. Tras llegar a un acuerdo, deciden vender el apartamento por 400.000 euros, y cada uno recibe 200.000 euros, correspondiente a su participación del 50%.

Ventajas:
- Rápida solución para disolver la copropiedad.
- Flexibilidad para que cada copropietario disponga de su parte del dinero como desee.

Inconvenientes:
- Depende del mercado inmobiliario, pudiendo tardar más de lo deseado en encontrar comprador.

 

3. Adjudicación a Uno de los Copropietarios

Si uno de los copropietarios desea quedarse con el inmueble en su totalidad, puede adjudicárselo pagando a los otros la cantidad correspondiente a sus participaciones. Esto es habitual en casos de divorcio o entre familiares.

Ejemplo práctico 1: Una pareja que se ha divorciado es copropietaria de una vivienda en Toledo. El exmarido desea quedarse con la vivienda, tasada en 300.000 euros. Para ello, debe pagar a su ex-esposa la mitad del valor, es decir,150.000 euros, a cambio de convertirse en el único propietario.

Ejemplo práctico 2: Un grupo de tres amigos es copropietario de una casa de campo. Uno de ellos decide comprar la parte de los otros dos, acordando pagarles 100.000 euros a cada uno, para así quedarse con el 100% del bien.

Ventajas:
- Evita la venta y permite que uno de los copropietarios mantenga la propiedad.
- Es un proceso relativamente rápido si hay acuerdo.

Inconvenientes:
- Requiere capacidad económica del copropietario que desea adjudicarse el bien.

 

4. Subasta Judicial

Cuando no existe acuerdo entre los copropietarios, cualquiera de ellos puede acudir a la vía judicial para solicitar la extinción del condominio. El juez ordenará la subasta pública del inmueble, y el dinero obtenido se repartirá entre los copropietarios según su porcentaje de participación.

Ejemplo práctico: Tres socios son copropietarios de un local comercial en Castilla-La Mancha, pero no logran ponerse de acuerdo sobre qué hacer con la propiedad. Uno de ellos solicita al juez la extinción del condominio, y el local se subasta por 500.000 euros. Cada socio recibe su parte proporcional según su porcentaje de propiedad.

Ventajas:
- Solución forzada cuando no hay acuerdo entre las partes.

Inconvenientes:
- El proceso judicial puede ser largo y costoso.
- El precio obtenido en la subasta suele ser menor que el de una venta en el mercado.

 

Ejemplos Prácticos Adicionales

Extinción de Condominio

Cuatro hermanos heredan una vivienda en Madrid. Dos de ellos desean venderla, pero los otros dos prefieren mantenerla como una segunda residencia. Después de varias discusiones, deciden llevar el asunto ante un juez, quien ordena la venta en subasta. La vivienda se vende por 600.000 euros, y cada hermano recibe 150.000 euros.

 

Ejemplo 5: Adjudicación y Compensación

Una pareja sin hijos decide separarse. Ambos son copropietarios de una casa en Guadalajara, valorada en 200.000 euros. El esposo quiere quedarse con la casa y acuerda pagarle a su esposa 100.000 euros, para quedarse con el 100% de la propiedad.

 

Ejemplo 6: Subasta por Disputa entre Copropietarios

Tres amigos invirtieron en un piso turístico en Toledo, pero después de años de diferencias, uno de ellos decide llevar el caso a los tribunales para resolver la copropiedad. El piso se subasta judicialmente por 350.000 euros y se reparten el importe en función de sus participaciones.

 

Implicaciones Fiscales en Madrid y Castilla-La Mancha

La extinción de condominio está sujeta a una serie de impuestos que varían según la comunidad autónoma.

 

Comunidad de Madrid

En Madrid, la extinción de condominio no está sujeta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), siempre y cuando no haya excesos de adjudicación, es decir, cuando cada copropietario recibe una cantidad proporcional a su participación. Sin embargo, se debe abonar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), cuya tasa es del 0,75% sobre el valor total del inmueble.

 

Castilla-La Mancha

En Castilla-La Mancha, las reglas son similares. No se debe pagar el ITP si no hay excesos de adjudicación, pero sí se debe pagar el AJD, cuya tasa es del 1,5% sobre el valor del inmueble. Es importante tener en cuenta que este impuesto puede variar ligeramente en función de la naturaleza del inmueble y si se trata de una vivienda habitual.

 

Procedimiento para la Extinción de Condominio

1. Extinción de Mutuo Acuerdo

Cuando hay consenso entre los copropietarios, el proceso es sencillo. Se acude ante notario para formalizar la extinción mediante escritura pública, y posteriormente se inscribe en el Registro de la Propiedad.

 

2. Extinción Judicial

Si no existe acuerdo, uno de los copropietarios puede iniciar un proceso judicial. En este caso, el juez puede ordenar la subasta del inmueble, y el dinero obtenido se repartirá entre los copropietarios según sus porcentajes.

Preguntas Frecuentes sobre la Extinción de Condominio

1. ¿Cuáles son los costes asociados?
Los costes incluyen honorarios notariales, tasas del Registro de la Propiedad y el pago del AJD. Si se opta por la vía judicial, también se deben tener en cuenta los honorarios de abogados y procuradores.
2. ¿Es necesaria la intervención de un notario?
Sí, siempre que se realice de mutuo acuerdo, la extinción de condominio debe formalizarse ante notario.
3. ¿Qué impuestos se pagan en Madrid y Castilla-La Mancha?
En ambas comunidades no se paga el ITP si no hay excesos de adjudicación, pero sí el AJD (0,75% en Madrid y 1,5% en Castilla-La Mancha).
4. ¿Qué ocurre si uno de los copropietarios se opone?
En ese caso, cualquier copropietario puede acudir a los tribunales y solicitar la extinción del condominio. El juez puede ordenar la subasta pública del inmueble.

 

 

Conclusión

La extinción de condominio es una solución eficaz para disolver la copropiedad de un inmueble. Ya sea mediante la venta, adjudicación o subasta, es importante contar con el asesoramiento adecuado para evitar conflictos y llevar a cabo el proceso de manera eficiente. En Obranova, contamos con un equipo completo de especialistas que te acompañarán en cada paso del proceso, desde la valoración del inmueble hasta la formalización legal de la extinción de condominio.